Társasházi közgyűlési határozat érvénytelensége

1./ Ki jogosult a társasházi közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására?

A társasházi közgyűlési határozat (a továbbiakban: úgyis, mint közgyűlési határozat) érvénytelenségét a bíróság állapíthatja meg, illetve gyakorlatilag ilyen tartalmú döntést a sérelmes közgyűlési határozatot hozó közgyűlés is hozhat (pl.: korábbi közgyűlési határozat tartalmának módosításával, hatályon kívül helyezésével).

A bíróság a közgyűlési határozat érvénytelenségét akkor állapíthatja meg, ha a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 42. § (1) bekezdése alapján a tulajdonostárs keresettel kéri a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását – főszabály szerint a határozat meghozatalától számított 60 napon belül – továbbá gyakorlatilag a bíróság akkor is akkor jogosult ilyen jogkövetkezményű döntést hozni, ha a jegyző a Tht. 27/A. § (4) bekezdése alapján pert indít, mivel ilyen per során a Tht. 27/A. § (5) bekezdés a) pontja alapján a bíróság megsemmisítheti a közgyűlési határozatot.

2./ Mely okok szolgálnak az érvénytelenség alapjául?

A tulajdonostárs által, Tht. 42. § (1) bekezdés szerint indított perben az érvénytelenséget megalapozhatja a sérelmes közgyűlési határozat, közgyűlési határozatba, jogszabályba, alapító okiratba vagy szervezeti-működési szabályzatba ütközése vagy, ha az a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár.

A jegyző által, a Tht. 27/A. § (4) bekezdés szerint indított perben, a Tht. 27/A. § (2) bekezdés b) és c) pontjából következően – az érvénytelenséget eredményező – megsemmisítésre a sérelmes közgyűlési határozatnak „csak” a közgyűlési határozatba, jogszabályba, az alapító okiratba vagy a szervezeti-működési szabályzatba ütközése miatt kerülhet sor, azaz a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelme már nem kerül egy ilyen perben megvizsgálásra.

3./ A tulajdonostárs meddig kezdeményezheti a bíróságon a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását?

A Tht. 42. § (1) bekezdéséből következően főszabály szerint a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül lehet kezdeményezni a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását.

Tekintettel azonban arra, hogy a Tht. 42. § (1) bekezdése szerinti határidő a Tht. 4/A. §-a alapján alkalmazandó Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:21. §-a alapján elévülési határidő, így a Ptk. 6:24. §-a szerinti elévülés nyugvásának fennállása esetén a határozat meghozatalától számított hatvannapos határidőn túl – a Ptk. 6:24. § (2) bekezdése szerinti határidőn belül – is lehet kezdeményezni a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítását.

4./ A tulajdonostárs által, Tht. 42. § (1) bekezdés szerint kezdeményezett per a közgyűlési határozat végrehajtását már az ítélet jogerőre emelkedése előtt meggátolja?

Főszabály szerint nem, mert a Tht. 42. § (2) bekezdése alapján a határozat érvénytelenségének megállapításával kapcsolatos kereset előterjesztése főszabály szerint a határozat végrehajtását nem gátolja, csak abban az esetben, ha a bíróság indokoltnak látja a határozat végrehajtását felfüggeszteni.

A bírói gyakorlat alapján a bíróság a felfüggesztésről való döntés során a polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 103. § (1) bekezdése szerinti körülmények fennállását vizsgálja.

5./ Mennyi illetéket kell fizetni a – tulajdonostárs által, Tht. 42. § (1) bekezdése szerint kezdeményezett – közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránti perben?

Az illeték mértéke a Pp. 21. §-a, az illetékekről szóló XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 39. § (3) bekezdés a) pontja és az Itv. 42. § (1) bek. a) pontjának ab) alpontja alapján 20.250,-Ft minden megtámadott közgyűlési határozat után (például, ha egy perben két különböző közgyűlési határozat is megtámadásra kerül, akkor az illeték összesen 40.500.-Ft (2×20.250.-Ft)).

6./ Melyik bírósághoz kell benyújtani a keresetlevelet a Tht. 42. § (1) bekezdése szerinti, közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt?

Az illetékes bíróság főszabály szerint a Pp. 20. § (3) bekezdése és a Pp. 25. § (4) bekezdése alapján a megtámadott határozatot hozó társasház székhelye szerinti járásbíróság lesz.

Ez alól kivétel (lehet), ha az SZMSZ vagy az alapító okirat érvényesen kiköti más bíróság illetékességét.